طبق ماده 466 قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع ملک مورد اجاره می شود و مستاجر در زمان اجاره از منافع آن بهره مند می شود. موجر باید ملک مورد اجاره را در وضعیتی به مستاجر تحویل دهد که وی بتواند استفاده لازم را از آن ببرد. به عبارت دیگر ملک یا مورد اجاره نباید معیوب یا مزاحمی داشته باشد.
معمولاً تا زمانی که هیچ عیب یا نقصی در مورد اجاره به وجود نیاید، اختلافی هم بین مستاجر و موجر دیده نمی شود، اما معمولاً اختلافات قابل توجه زمانی پیش می آید که مورد اجاره مثلاً خانه در زمان اجاره نیاز به تعمیرات اساسی یا جزئی داشته باشد، به همین خاطر بخش عمده ای از اختلاف بین آن دو ناشی از عدم شناخت و آگاهی آن ها از نحوه تقسیم قانونی هزینه های تعمیرات است.
تعمیرات به صورت کلی یا جزئی مورد بررسی قرار می گیرند. پرداخت هزینه های تعمیرات اساسی یعنی تعمیراتی که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در آن می شود و امکان بهره برداری از مورد اجاره را برای مستاجر فراهم می کند، به عهده موجر است. مانند نصب دستگاه های سرمایشی و گرمایشی، دستگاه های تهویه ای و آسانسور، تعمیر درهای برقی یا ریموت کنترل، کشیدن دیوار، بازکردن در یا پنجره یا دریچه، روکارکردن لوله های ساختمان، تعویض سیم کشی ساختمان، تعمیر یا تعویض کاشی ها یا سنگفرش های کف ساختمان یا پارکینگ، نقاشی راهروها و ورودی خانه ها و امثال آن نمونه هایی از این دسته از تعمیرات است. پرداخت هزینه های تعمیرات جزئی یعنی تعمیراتی که دارای ویژگی های ذکر شده درباره تعمیرات ساختمان اساسی نیستند، برعهده مستاجر است. تعمیر یا تعویض پوشال های کولر، تعویض لامپ های مصرفی، تعویض یا تعمیر قفل درها، نصب توری برای درها یا پنجره ها و تعمیر واشر شیرآب، به طور کلی هر تعمیری که به استفاده بهتر مستاجر از ملک مورد اجاره مربوط می شود، تعمیر جزئی محسوب می گردد.
گاهی اوقات اختلاف دوطرف ناشی از عدم شناخت آن ها نسبت به نوع تعمیرات و هزینه های پرداختی هر یک از آن ها نیست، بلکه اختلاف به دلیل عدم اقدام بموقع توسط موجر یا ممانعت مستاجر پیش می آید. اگر موجر اجازه تعمیر بدهد، مستاجر می تواند تعمیرات را انجام داده و هزینه های آن را از موجر دریافت کند یا این که آن ها را با اجاره بها تسویه کند. در غیر این صورت مستاجر می تواند از طریق دادگاه، موجر را به تعمیرات الزام کند و وی نیز باید در زمان مشخصی، تعمیرات را انجام دهد. در صورتی که الزام موجر ممکن نباشد، مستاجر می تواند با اجازه دادگاه قرارداد را فسخ کند یا این که از دادگاه درخواست کند تا به او اجازه دهند تعمیرات را انجام داده و هزینه های آن را حداکثر تا 6 برابر اجاره بها با موجر حساب کند. چنانچه مستاجر بدون اجازه موجر اقدام به تعمیرات کند، حق مطالبه هزینه های تعمیرات را از موجر ندارد و همچنین نمی تواند هزینه های آن را از اجاره بها کم کند. گاهی ممکن است ملک یا مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد و مستاجر مانع از انجام تعمیرات توسط موجر شود. ماده 485 قانون مدنی در این باره می گوید: مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود حتی اگر در مدت تعمیر، نتواند از مورد اجاره به صورت جزئی یا کلی استفاده کند. در این موارد نیز قانون، حق فسخ را برای مستاجر درنظر گرفته است./ بازسازی ساختمان
نکات مهم برای نظارت بر اجرای ساختمان در مرحله سفت کاری (دیوار چینی)
1 – دیوارها باید توسط شاخک هایی که به عناصر سازه ای متصل می شوند به طور کامل مهار شوند.
2 – در صورتی که فاصله بین اجزای میانقابی و اجزای سازه ای در نقشه ها ذکر شده است این فاصله با فوم اجرا شود.
3 – دیوارهای خارجی باید طوری اجرا شوند که ضوابط مبحث نوزدهم (صرفه جویی در مصرف انرژی) به طور کامل رعایت شود.
4 – عایق کاری با ایزوگام یا قیر و گونی روی کرسی چینی ها و پای تمام دیوارهایی که با زمین اتصال دارند کاملا ضروری می باشد.
5 – انتهای آزاد تیغه های داخلی که دارای طول زیادی هستند به وسیله نبشی به سقف سازه مهار شوند./ کنیتکس
6 – تمام جان پناه ها علاوه بر میلگرد طولی با میلگرد عرضی به عنوان کلاف، مستحکم شوند.
7 – در حین ساخت دیوارها و تیغه ها بایستی عملیات ریختن دوغاب پس از هر 5 رج چیدن دیوار انجام شود.
8 – بلوکها بخصوص بلوکهای سفالی قبل از کار زنجاب شود. (زنجاب: آب دادن)
