مدیریت و نگهداری و تعمیرات ساختمان ، یکی از موضوعات مهم در مدیریت ساختمان است. تاکنون در کشور ما مورد توجه جد‌ی قرار نگرفته است. با اعمال یک سیستم مناسب مدیریتی در بخش تعمیر و نگهداری نه تنها میتوان کیفیت ساختمان را افزایش داد، بلکه امکان بهینه سازی هزینه‌ها نیز فراهم می‌شود. بدیهی است با توجه به این مطلب، تعمیر و نگهداری ساختمان و مدیریت آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
مبحث تعمیر و نگهداری در ساختمان مدت‌هاست در سراسر جهان بویژه در کشورها‌ی توسعه یافته مورد توجه قرار گرفته است. با اینکه اهمیت این بخش از صنعت و تکنولوژی ساختمان از سوی محافل علمی و تحقیقاتی معتبر جهان بدست می‌آید، متاسفانه در بعد کاربردی و علمی آنگونه که باید و شاید مورد توجه قرار نگرفته است.
ترکهای به وجود آمده در ساختمان‌ها اغلب به علت نشست پی بر اثر عواملی همچون رطوبت و فشارهای وارده از طبقات، بی مقاومتی خاک و عملکردهای آن، همچنین نوع مصالح مصرفی و اجرای غیرفنی، است. در مجموع، بر اثر حرکات زمین، اسکلت بنا حرکت می‌کند و شکست‌های مختلف که شامل ترکهای عمیق یا معمولی و در مواردی به شکل مویی است، نمایان می‌شود.
انواع ترکها
ترکهای عمیق
این ترکها گاهی به طور دائمی به وجود می‌آید و دلیل آن نشست مرتب پی است که در این صورت، حضور ساکنان در ساختمان خطرناک است.
ترکهای ثابت
معمولاً پس از نشست پی، تحرک ساختمان کم می‌شود. این پدیده بر ثر قطع رطوبت و فشرده شدن سطح زیر پیش می‌آید. در نتیجه، شکست و افت دیوارها و اسکلت بنا نیز متوقف، و حالت ترک ثابت می‌ماند.
ترکهای مویی معمولی
این ترکها در اثر افت‌های کوچک در اسکلت بنا و به واسطه نیروها و در مواردی به علّت عدم همگنی مصالح به کار رفته همچون سفید کاری روی لوله‌های کولر، ستون‌ها، و دودکش‌ها بدلیل تفاوت در نوع مصالح اندود بوجود می‌آیند. رطوبت، انقباض و انبساط حاصله، در مقابل خشک شدن سطوح مرطوب هم، باعث ایجاد ترکهای مویی می‌شود.
روش تعمیر ترکها
بر اثر نشست، ترک‌هایی به وجود می‌آید که برخی از آنها مویین و ریز هستند. با خالی کردن اطراف آنها و با کشته کشی و کشیدن پنبه آب روی سطوح، ترکهای مویین آنها گرفته و آماده نقاشی می‌شوند.
ترکهای نیمه عمیق
در اثر حرکت پذیری سقف توفال که از انقباض و انبساط رطوبت و حرارت حاصل می‌شوند، ترک‌هایی به وجود می‌آید. این ترکها را با نوک کاردک و ماله خالی میکنند. سپس آماده کشی و پرداخت کشته و با پنبه زنی، ترکها را می‌گیرند و آماده نقاشی میکنند./ تعمیرات ساختمان
ترکهای عمیق
اطراف ترک را با تیشه می‌تراشند و سپس درز آن را کاملاً خالی میکنند. به کاربردن گچ دستی و کف کش کردن، درون ترک را پر و سطح آنرا با گچ آماده صاف میکنند. سپس با گچ کشته و پنبه آب، سطوح آنرا کاملاً پرداخت و آماده نقاشی میکنند.
به منظور جلو گیری از خطر کپ کردن، کشته کشی را در بعد وسیعی انجام می‌دهند. در این مواقع، باید اصولی را به کاربرد تا سطح ترک از اطراف به شکل پخ از گچ کاری و اندود برداشته شود تا عمق ترک در سطحی عریض پیوند شود. به این عمل اصطلاحاً پرداخت کردن، کشته و هم سطح کردن با زمینه در گچ کاری قدیمی می‌گویند./ بازسازی ساختمان
ترک در تقاطع دیوار
دیوارها بر اثر نداشتن پیوند با هشت گیر ترک می‌خورند. در مواقعی نشست و شکست دیوارها، ترکها کاملاً باز و رویت می‌شوند. در بعضی موارد، این ترکها بسیار عمیق هستند، به طوری که میتوان دست را در درون آنها حرکت داد. در این حالت، چنین عمل میکنند.
سطح ترک را از دو طرف کاملاً با تیشه می‌تراشند، و پس از جارو کردن، سطوح آن را کاملاً مرطوب میکنند.
چنانچه لازم باشد، کناره‌های ترک را با قلم و چکش چند سانتیمتر بازتر میکنند تا نشست گچ با عمق بیشتری انجام شود.
ملات گچ تیزون را شلاقی در درون ترک میکوبند تا سطح ترک کاملاً پر شود.
پس از پر کردن ترک به شکل سرتاسری و کف کش کردن گچ تیزون، اندود گچ و خاک را اجرا میکنند.
در صورت نیاز، ترک را شمشه گیری تا در سطح گچکاری یکنواختی به وجود آید.
با گچ آماده و سپس گچ کشته، سطح اندود را سفیدکاری میکنند و با پنبه آب زدن برای پرداخت، گچکاری را خاتمه می‌دهند.
چنانچه در محل تقاطع دیوار ابزار گرد زده شود، یعنی ماهیچه به وجود آید، ترک مجددی پیش نخواهد آمد.
ترک در نعل درگاه
به علت‌های زیر، نعل درگاهی و سطوح زیر آن می‌شکنند.
در اثر نشست ستون زیر نعل درگاه، به علت اهرم شدن آن، برش افقی به وجود آید.
برش‌های عمودی به خاطر وجود پیوند و اثر نیروهای فشاری در امتداد تیر نعل درگاه و برش‌های طولی بعد از مقدار گیر نعل درگاه به وجود می‌آید که در هر دو حالت، جداره ترکها را می‌تراشند، باز و سپس گرد آن را می‌گیرند. سپس، محل مرطوب شده را با گچ به اصطلاح تیزون (زودگیر) پر کرده و زمینه را با کشته کشی آماده و سپس ترکها را به ترتیب ترمیم و تعمیر میکنند.
پیوند در ترکهای عمیق
چنانچه ترک عمیق باشد، رج‌های بریده شده را از دو طرف به اندازه یک نیمه، خالی میکنند و با به کاربردن ملات مرغوب و آجرهای راسته مقاوم، سطح ترک را در عرض دیوار با رعایت پیوند، کامل می‌گیرند. سپس مبادرت به اندود کاری میکنند. در این صورت، اثر ترک به کلی محو می‌شود. در بعضی موارد ترک به حد‌ی است که از بیرون، نور و اشیاء قابل رویت می‌شود. به طور مسلم، این ترک و شکست و نشست از پی شروع می‌شود و تا بالاترین قسمت ساختمان ادامه می‌یابد که برای تعمیر آن، به این صورت عمل میکنند./ بازسازی آپارتمان
مسیر ترک را در کف سازی دنبال میکنند و با برداشتن کف سازی به پی می‌رسند.
تعمیر از پی شروع می‌شود. با کرسی چینی جداره ترک را جهت به وجود آوردن پیوند خالی میکنند. پس از بنایی ترک مذکور، در عمق دیوار، اندود و سفید کاری انجام می‌دهند.
رفع ترک اطراف ستون‌های فلزی
در اجرای اسکلت فلزی کنار ستون فلزی، هر ۶۰ سانتیمتر، میلگرد با برگشت به صورت L خوابیده بنام علمی کیلیبس به معنای گیره، چفت و بست، پهلو گرفتن و سفت کردن است. این اجرا دیوار آجری را با ستون فلزی به طور اصولی پیوند و اتصال می‌دهد. اجرای اصولی این روش به این شرح است که کیلیپس را به دو ستون مقابل و در راستای یکدیگر جوش سپس، با میلگرد راستای هم قطر و با رعایت اورلپ به دو کیلیپس جوش می‌دهند.
چنانچه فاصله دو ستون فلزی مقابل از ۳ متر بیشتر باشد، باید از وجود وادار، فلزی مانند سپری جهت نصب بین دو ستون استفاده کنید. سپس، کیلیپس گذاری بین ستون‌ها و وادار را در راستای یکدیگر انجام دهید. بعد هم سفت کاری دیوار را اجرا کنید. چنانچه فاصله تیر زیرین و تیر فوقانی در قاب، مرتفع و بیشتر از ارتفاع ۳ متر باشد، باید از وجود تیر فرعی غیر باربری مانند نبشی استفاده میکنند. به طور مسلم، اتصال تیر فرعی با وادار و اجرای کیلیپس گذاری در مجموعه ذکر شده، سفت کاری را با اسکلت فلزی کاملاً درگیر می‌سازد. با این روش اولا‌ً وجود ترکها در موقع نشست از بین خواهد رفت. همچنین در مقابل زلزله و تحرکات زمین، دیوارهای ساختمان و بخصوص دیوارهای خارجی نگهداری می‌شوند.
اساساً تعمیرات ساختمان به منظور جلوگیری از به هدر رفتن منابع که هزینه‌ی سنگینی را هم به ما تحمیل می‌کند و از طرفی امنیت جانی و رفاهی ساکنان، صورت می‌گیرد. عمده علّت اصلی خرابی بناها، نشست پی بر اثر عواملی همچون رطوبت و فشارهای وارده از طبقات، بی‌مقاومتی خاک و عملکردهای آن است. همچنین نوع مصالح مصرفی و اجرای غیر فنی، سبب نشست‌های پی می‌شود. در مجموع، بر اثر حرکات زمین، اسکلت بنا حرکت می‌کند و شکست‌های مختلف که شامل ترکهای عمیق یا معمولی و در مواردی به شکل مویی است، نمایان می‌شود. در همه‌ی موارد، جهت تعمیر و نگهداری بنا، پس از اطمینان کامل از اینکه نشست یا حرکت‌های که موجب بروز ترک در ساختمان شده، تثبیت شده است. با لحاظ کردن نکات ایمنی، ترکها را کاملاً باز میکنند، اطراف آنها را عمق بیشتری می‌دهند. سپس به منظور چسبندگی بیشتر مصالح بکار رفته با محل، محل ترکها را جارو زده و مرطوب میکنند. پس از آن، به منظور جلوگیری از ترک خوردگی> دوباره اقدام به مصلح کردن ( توری گالوانیزه و آرماتورگذاری) محل ترکها می‌نمایند. سپس اقدام به تعمیر، پیوند (هشت گیرنمودن) لکه گیری نموده و پس از آن بنا به نوع اندود، نقطه‌ی تعمیر شده، اقدام به اندود کاری، رنگ کاری، سفیدکاری و… میکنند./ بازسازی ساختمان
م: عمران سافت
