با فرسایش ساختمان، بازسازی آن امری ضروری است. بازسازی ساختمان در دو مورد ضرورت دارد:
الف. پایان عمر مفید ساختمان، ب. فرسودگی کلی ساختمان. احراز هر یک از موارد فوق در صورتی که توأم با خطرجانی و ضرر مالی برای ساکنین باشد، موجب بازسازی ساختمان خواهد شد.
بند اول. انتخاب کارشناس
موضوع بازسازی ساختمان در مجمع عمومی مطرح می شود. مالکین در صورتی می توانند اقدام به بازسازی ساختمان کنند که اکثریت مالکین با این امر موافق باشند. به عبارت دیگر اگر تنها اقلیت مالکین موافق بازسازی ساختمان باشند،حتی با جلب نظر کارشناسان نیز نمی توانند در این خصوص اقدام کنند.
لزوم بازسازی ساختمان منوط به تأیید سه نفر از کارشنسان رسمی دادگستری است. به همین جهت اکثریت مالکین موافق بزسازی باید در انتخاب کارشناسان با یکدیگر به توافق برسند. بنابراین، با موافقت اکثریت مطلق مالکین کارشناسان مزبور انتخاب می شوند.
در صورت عدم توافق مالکین در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره، اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد نمود.
بند دوم. صدور حکم دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی
پس از آن که اکثریت مالکین با بازسازی ساختمان موافقت نمودند و لزوم بازسازی ساختمان به تأیید سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری رسید، در صورتی که اقلیت مالکین مخالف بازسازی ساختمان باشند و از تخلیه آپارتمان خود به منظور بازسازی خودداری کنند، مدیر (هیأت مدیره) می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه و ارائه دلایل، از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز بازسازی ساختمان را نماید۱
در صورتی که مالکین مخالف تجدید بنای ساختمان نظر کارشناسان منتخب از سوی مالکین موافق یا از طرف وزارت مسکن را قبول نداشته باشند، دادگاه در صورت لزوم موضوع را به هیأت پنج نفره کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع خواهد داد و در صورتی که هیأت مزبور نظر کارشناسان قبلی را تأیید نمایند، در صدور رأی دادگاه مبنی بر تجویز بازسازی ساختمان نباید تردید نمود و مخالفین با تجدید بنای ساختمان ملزم به تبعیت از رأی دادگاه هستند./ بازسازی و تعمیرات ساختمان
اما چنانچه رأی دادگاه که علی الاصول مستند به نظریه هیأت کارشناسان پنج نفره است مبنی بر عدم بازسازی و تجدید بنای ساختمان صادر گردد، قطعاً دعوی مدیر (هیأت مدیره) مردود اعلام خواهد شد و مآلاً اکثریت مالکان قسمت های اختصاصی نخواهند توانست نسبت به تجدید بنای ساختمان اقدام کنند.
بند سوم. تأمین مسکن استیجاری
در صورتی که دادگاه بازسازی ساختمان را تجویز کند، برای این که نداشتن مسکن دستاویزی برای کارشکنی در امر بازسازی از سوی اقلیت مخالف نشود، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب، برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. بدیهی است، آپارتمانی که برای مالک یا مالکین مخالف اجاره می شود، باید هم عرض آپارتمان قبلی او باشد اگر واحد مزبور مسکونی بوده، واحد مسکونی و اگر تجاری بوده واحد تجاری برای او اجاره شود.
اگر مالک علی رغم تأمین مسکن استیجاری مناسب هم چنان از تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا خودداری کند، به درخواست مدیر، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای او از سوی سایر مالکین، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
