اگرچه در اصلاحیه سال ۱۳۷۶ قانون تملک آپارتمانها موضوع بازسازی ساختمان در ماده سیزده و تبصره های قانون تملک آپارتمانها آن پیش بینی شده، اما با توجه به مقررات ثبتی مشکلات تنظیم صورت مجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت جدید بعداً صورت خود را ظاهر و آشکار خواهند کرد، زیرا قانونگذار مشخص نکرده که ساختمان بازسازی شده آیا عیناً به همان شکلی که در صورت مجلس تفکیکی قبلی بوده، بازسازی می شود یا مالکین می توانند در آن تغییراتی ایجاد نمایند.
حتی اگر ساختمان به همان ترتیب صورت مجلس قبلی بازسازی شود، به احتمال زیاد در مساحت قطعات آپارتمان ها تغییراتی به وجود خواهد آمد چه رسد به این که مالکین بخواهند در احداث بنا تغییرات کلی بوجود آورند. در این صورت از لحاظ حقوق ثبتی، اعتبار صورت مجلس تفکیکی سابق و اسناد رسمی قبلی ساختمان چه وضعیتی خواهد داشت. آیا صورت مجلس تفکیکی پیشین و اسناد رسمی صادره ابطال خواهند شد یا اصلاح؟ صورت مجلس تفکیکی و اسناد رسمی جدید چگونه تنظیم و صادر خواهد شد؟
به طور کلی سند مالکیت قطعه زمین مفروز که با مساحت و حدود و پلاک مشخص و معلوم صادر می شود با احداث واحدهای آپارتمان در آن و تفکیک و صدور اسناد مالکیت قطعات آپارتمان نهایتاً باطل شده و در پرونده ثبتی بایگانی می شود، در واقع سند مالکیت زمین که معرف مساحت و حدود عرصه ملک است به دو یا چند اسناد مالکیت اعیان (آپارتمان) تبدیل خواهد شد که در این اسناد مالکیت فقط مساحت و حدود آپارتمان ها قید شده و مشخصات طول و ابعاد و حدود و مساحت عرصه اولیه که آپارتمان از آن مفروز شده، نشان نمی دهند.
اقدام به تفکیک اعیان و صدور اسناد مالکیت قطعات آپارتمان مستند به سند انتقال رسمی یا تقسیم نامه با رعایت موازین قانونی صورت پذیرفته و حسب دستور ماده ۱۱۷و ۱۲۰ آیین نامه قانون ثبت املاک با صدور سند مالکیت برای آخرین قطعه تفکیکی سند مالکیت اولیه باطل و در پرونده مربوط بایگانی خواهد شد.
مطلب حائز اهمیت و قابل بررسی که ادارات ثبت معمولاً با آن مواجه هستند این است که با گذشت زمان و به سر رسیدن عمر مفید ساختمان و یا به قصد استفاده از تراکم بیش تر و یا دلایل دیگر،مالکین واحد های آپارتمانی متفقاً اقدام به تخریب نموده به طوری که با از بین بردن تمام اعیانی های موجود و کسب مجوز از شهرداری مجدداً تعداد بیش تری واحد های آپارتمانی را بر روی عرصه احداث می نمایند و پس از اتمام عملیات ساختمان و اخذ گواهی پایان کار در خواست تفکیک نموده، نتیجه این که ادارات ثبت با حالتی مواجه هستند که مالکین با داشتن دو یا جند جلد اسناد مالکیت شش دانگی آپارتمان مجتمع چندین واحدی احداث نموده اند که مشخصه آپارتمان های احداثی با مشخصه اسناد مالکیت آپارتمان هایی که در ید مالکین است، هیچ گونه تطبیقی ندارد، زیرا مورد ثبت اسناد مذکور تخریب شده است و عملاً وجود خارجی ندارد و مالکین با استناد به این اسناد مالکیت و گواهی پایان ساختمان، درخواست تفکیک وضعیت فعلی را دارند. با توجه به سابقه بیش از سی سال آپارتمان سازی در تهران و شهرهای بزرگ و به سر رسیدن عمر مفید مجتمع های قدیمی و لزوم تخریب و بازسازی آنها به علت خطرات ناشی از فرسودگی، موضوع مورد توجه قانونگذار قرارگرفته به طوری که ماده سیزده قانون تملک آپارتمانها (اصلاحی ۱۱ خرداد ۱۳۷۶) مقرر می دارد:
“در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد”.
تخریب و بازسازی مجتمع های آپارتمانی موجب تغییر در حدود مساحت آنها و عدم انطباق .احدها با مشخصات مندرج در اسناد تفکیکی خواهد شد، لذا لازم و ضرئری است، قوانین و مقرراتی حاکم گردد که با اعمال آن سازمان ثبت بتواند اسناد ماتلکین را با ساختار جدید و مشخصات آپارتمان های نو ساز تطبیق دهد.
در اصلاحیه مذکور قانونگذار به چگونگی مالکیت و تغییراتی که در این رهگذر باعث عدم انطباق آپارتمان ها با اسناد مالکیت قبلی برمیگردد توجهی نداشته و به دلیل این که مطلب مسبوق به سابقه نبوده و پدیده نو و تازه تولد یافته ای است، در قوانین ثبت نیز مجرایی برای اصلاح و یا ابطال اسناد مالکیت قبل و صدور اسناد مالکیت جدید ملاحظه نمی شود و ادارات ثبت برای اقدام و تنظیم صورت مجلس تفکیکی در این حالت به شیوه های متفاوتی عمل می کنند:
۱٫ صورت مجلس تفکیکی را با توجه به گواهی پایان ساختمان به عنوان صورت مجلس تفکیکی اصلاحی و با قید پلاک اولیه تنظیم کرده و پیرو صورت مجلس اولیه به دفتر خانه اسناد رسمی ارسال می دارند.
اقدام به این صورت به دو دلیل، موجه به نظر نمی رسد: یکی آن که قطعات تفکیکی صورت مجلس تفکیکی اولیه انتقال یافته و یا باتوجه به تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی نسبت به قطعات تفکیکی سند مالکیت جداگانه صادر شده و مفاد مندرجات صورت مجلس تفکیکی کلاً به مرحله اجرا درآمده و دیگر تنظیم صورت مجلس اصلاحی، معنی و مفهوم خود را از دست داده و مورد ندارد. دیگر آن که با عنایت به تخریب کامل واحدهای آپارتمانی و محو کلیه آثار اعیانی اولیه تنظیم صورت مجلس اصلاحی منطقی و پذیرفته نیست، زیرا اصلاح و تغییر در مواقعی مصداق و مورد پیدا می کند که آثار و بقایای اولیه ملک تا حد زیادی موجود و بدون تغییر باقی مانده باشد و کسری و یا زیادت ابعاد و مساحت به دلایلی موجبات و ضرورت تنظیم صورت مجلس اصلاحی را فراهم آورد.
۲٫ صورت مجلس تفکیکی را با توجه به گواهی پایان ساختمان به عنوان صورت مجلس تغییر وضعیت تنظیم می نمایند که با توجه به دگرگونی کلی و باقی نبودن اعیانی اولیه و عدم مجوز قانونی برای ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها و عدم ذکر حدود مساحت عرصه در اسناد مالکیت آپارتمان ها نمی توان به این تغییر کلی و محو شدن اعیانی ها که فقط اسناد مالکیت آنها در اختیار است، آن را تغییر وضعیت نام نهاد و با این توضیحات صورت مجلس تغییر وضعیت مؤخر را به صورت مجلس تفکیکی مقدم وصل کنیم و ارتباط دهیم.
۳٫ صورت مجلس تفکیکی آپارتمان های جدید الاحداث را با توجه به گواهی پایان ساختمان و با قید تمام پلاک های فرعی آپارتمان ها مستقلاً تنظیم نموده و دفتر اسناد رسمی نیز با استناد به صورت مجلس تفکیکی انتقالات قطعات آپارتمانی را در همان اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه قید می دارد./ بازسازی ساختمان
اگر به علت عدم مجوز ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها و میسر نبودن اعاده به وضع اول، یعنی صدور سند مالکیت زمین به نام مالکین و ضرورت توجه به درخواست و انجام تقاضای تفکیک آپارتمان های جدید الاحداث این روش را بپذیرم، طبیعی است با تنظیم صورت مجلس تفکیکی انتقال تمام قطعات آپارتمانی بایستی در اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه قید شود و هر چند درج این انتقالات با ذکر شماره های طبقه و قطعه و شماره و صورت مجلس تفکیمی است، ولی چون اسناد مالکیت به صورت اسناد مالکیت آپارتمان می باشد، تنظیم اسناد انتقال و تنظیم اسناد رهنی و شرطی و بالأخص در مواردی که مالکین اولیه قصد استفاده از تسهیلات بانکی به صورت مشارکت مدنی و بیع شرط را دارند آنان را با مشکل روبه رو می کند، زیرا اساساً در مشارکت مدنی بانک ها به مالک زمین به قصد احداث ساختمان و شراکت در امر ساختمان سازی وام پرداخت می کنند و سند مالکیت زمین باید در ذمه مالک قرار گیرد و مشخصات زمین بایستی در اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط به صورت دقیق وجود داشته باشد، تا در موقع صدور اجرائیه و اعمال مقررات قانونی اجرای مفاد اسناد رسمی مغایرتی به وجود نیاید. در صورتی که اسناد مالکیت قطعات آپارتمانی در قید اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط قرار گیرد با تخریب و از بین رفتن اعیانی ها تعریف مشخصات سند مالکیت با موقعیت عرصه و اعیانی ها احداثی جدید مطابقت نخواهد داشت و این عدم مطابقت موجبات اشکال را فراهم می سازد./ بازسازی آپارتمان
مورد فوق و موارد دیگر وجود دارد که قوانین ثبت و آیین نامه و بخش نامه ها وستورالعمل های مربوط، چگونگی اقدام در خصوص مورد را به صراحت بیان نداشته و به همین دلیل مسئولین واحد های ثبتی نیز با استنباط از روح قوانین و آیین نامه دیدگاه های مختلف و متفاوتی نسبت به موضوع پیدا کرده و در اقدام به کار خواهند گرفت. اما آنچه مسلم است ارائه طریق و چگونگی اقدام برای حل مشکلات ثبتی از عهده شخص و یا اشخاص که به علت علاقه به بررسی این مشکلات پرداخته و قلم به دست گرفته و موانع و معایب و مشکل را بیان داشته به تنهایی برنمی آید و اظهارات آن فقط در جهت طرح و توجه بیش تر به این مسائل و کسب نظر ارشادی سازمان ثبت است،زیرا تدوین راه درست و عملی برای حل این موارد را سازمان ثبت به صورت اصلاح قانون و یا دستورالعمل و بخش نامه صادر می کند،کما این که در مسیر تاریخی بیش از سه ربع قرن شاهد تحول و تغییرات قوانین ثبت هستیم، ولی با توجه به تجربه و جمع بندی همه موارد این بحث ضمن ترجیح شیوه و اقدام به روش بند سه تا بررسی موضوع و ارائه طریق مطوئن و فراهم آوردن مجوز قانونی از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک برای ابطال اسناد مالکیت آپارتمان ها که آن هم با توجه به مقدار مالکیت و سهام آنان موضوعی قابل بحث و بررسی است، پیشنهاد می نماید:
سازمان ثبت با هماهنگی شهرداری پس از تخریب اعیانی ها مالکین را مکلف نمایند که به ادارات ثبت مراجعه و با معاینه محل توسط مأمورین ثبت و احراز تخریب و از بین رفتن اعیانی، ضمن تنظیم صورت مجلس به تبعیت از سند مالکیت اولیه و پرونده ثبتی، مشخصات عرصه را در ستون ملاحظات اسناد مالکیت آپارتمان ها قید کند و بعداً نیز در هنگام تفکیک این موضوع در صورت مجلس توضیح داده شود. با قید مراتب فوق در اسناد مالکیت آپارتمان های اولیه و هم چنین صورت مجلس تفکیکی تا حد زیادی تغییرات حاصله بر روی پلاک مشخص و گویا شده و تذکر موضوع در اسناد مشارکت مدنی و بیع شرط، مشکل اقدامات اجرایی و عدم تطبیق اسناد مالکیت را با محل از بین می برد و مشخصات زمین با اصلاحی مذکور مطابقت خواهد داشت
۱
نتیجه و پیشنهاد
در قسمت پایانی این رساله برخی نکات برجسته در رابطه با مسائل حقوقی آپارتمان ها مورد اشاره قرار می گیرد:
با توجه به این که در قانون تملک آپارتمان ها واژه آپارتمان تعریف نشده، از این رو در ابتدا تلاش شده تعریف جامعی از این واژه ارائه شود. بر اساس این تعریف، آپارتمان ها واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی اند که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحد های مستقل بنا شده اند. هر یک از این واحدها دارای سند تفکیکی خاص و مجزا بوده و می توان مالکیت آن را به دیگران انتقال داد. آپارتمان ها ممکن است به صورت مسکونی، تجاری، اداری مورد استفاده قرار گیرند.
در آپارتمان ها تعداد طبقات شرط نیست. بنابراین،ساختمان هایی که به صورت افقی در کنار هم قرار گرفته و دارای بخش های اختصاصی و اشتراکی می باشند نیز آپارتمان تلقی می شوند، اگر چه مصداق بارز آپارتمان ساختمان های عمودی با طبقات متعدد است.
به موجب قانون تملک آپارتمان ها،آپارتمان از دو بخش اختصاصی و اشتراکی تشکیل شده، با این وجود موقعیت برخی قسمت های آپارتمان مانند: انباری و پارکینگ در قانون مشخص نیست که آیا در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می گیرد یا در شمار قسمت های اشتراکی است. به نظر می رسد با توجه به بخش نامه های ثبتی و قوانین شهرداری، پارکینگ و انباری از لوازم و توابع اختصاصی آپارتمان است. بنابراین، مالک می تواند به طور انحصاری در آن تصرف کند و مانع از تصرف و استیلای سایر شرکا شود.
هم چنین در صورتی که مالک آپارتمان نسبت به حذف فضای پارکینگ اقدام نماید یا پارکینگ را تبدیل به واحد مسکونی کند، از آنجا که پارکینگ از لوازم ضروری آپارتمان است به موجب تبصره های ذیل ماده صد ق.ش مالک مکلف است، نسبت به اصلاح وضع موجود و اعاده آن به وضع سابق اقدام کند و در غیر این صورت به واسطه حذف فضای پارکینگ به پرداخت جریمه محکوم خواهد شد./ بازسازی آپارتمان
بر اساس قانون تملک آپارتمان ها قسمت های مشترک قسمت هایی است که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده کلیه شرکا قرار گرفته و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد. با این حال، در صورتی که نحوه استقرار قسمت مشترک ساختمان (مانند حیاط) به گونه ای باشد که تردد در آن مستلزم عبور از قسمت اختصاصی یکی از شرکا باشد،چون حق سایر شرکا در قسمت اشتراکی با حق مالک مزبور در قسمت اختصاصی در تزاحم است، لذا قاعده لاضرر در این مورد خاص بر تسلیط مقدم است و شرکای دیگر نمی توانند در قسمت اشتراکی (حیاط) تردد نمایند.
برای این که نداشتن مسکن دستاویزی برای کارشکنی در امر بازسازی ساختمان از سوی اقلیت مخالف نشود، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند،می توانند به نمایندگی از سوی مخالفین و بر اساس حکم دادگاه با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالکانی که از همکاری خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند. اما این امر به منزله پرداخت اجاره بها از سوی اکثریت مزبور نیست. در صورت امتناع مالک از پرداخت اجاره بها و تأدیه آن از سوی سایر مالکین، مالکین موافق بازسازی می توانند پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالکان یادشده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است، از اموال آنها من جمله همان واحد استیفا کنند.
از آنجا که رویه مجتمع های آپارتمانی به گونه ای است که هزینه های مشترک صرف نظر از ثابت یا نسبی آن به نحو مساوی و به تعداد واحد های آپارتمانی محاسبه و دریافت می شود،در این نوشتار تلاش شده یکی از مناسب ترین روش های محاسبه هزینه های مشترک (محاسبه هزینه های نسبی بر اساس زیربنای اختصاصی واحد ها) در قالب مثال بیان شود.
در خاتمه به نظر می رسد اعمال پیشنهادات زیر در راستای اصلاح قانون تملک آپارتمان ها و رفع نقایص موجود مؤثر واقع شود.
با توجه به اینکه واژه آپارتمان در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن تعریف نشده و هیچ ضابطه روشن و مشخصی برای تمیز آپارتمان ها از ساختمان های دیگر وجود ندارد، ارائه تعریف جامع و مانع آپارتمان از سوی قانونگذار ضرورتی است اجتناب ناپذیر.
به لحاظ این که قوانین مربوط به مدیریت ساختمان وظایف و اختیارات مدیران و صلاحیت های مجامع عمومی به صورت کلی بیان شده و این امر مشکلاتی را در عمل برای مدیران مجتمع های آپارتمانی ایجاد نموده، به نظر می رسد قواعد مربوط به مدیریت و مجامع عمومی باید به نحو مبسوط از سوی قانونگذار بیان شود تا مشکلات و موانع موجود در رابطه با مدیریت ساختمان بر طرف گردد./ بازسازی ساختمان
فصل سوم از قانون مدنی در برگیرنده اصول و قواعد کلی حاکم بر ساختمان های چند طبقه است. از آنجا که ضوابط ارائه شده در این قانون با معیار ها و ضوابط مندرج در قانون تملک آپارتمان ها مغایر است، لذا ضروری است در راستای انطباق مواد قانون مدنی با مفاد قانون تملک آپارتمان ها مواد قانون مدنی اصلاح شود.
از آنجا که در قانون تملک آپارتمان ها اشاره شده است “اساس نامه موضوع این قانون الزامی نیست”، و این امر اشکالات و ابهاماتی برای مالکین آپارتمان ها ایجاد خواهد کرد، پیشنهاد می شود متن ماده مرقوم به نحو زیر اصلاح شود: “مالکین می توانند برای اداره ساختمان، اساس نامه ای تنظیم کنند. ثبت اساس نامه مذکور الزامی نیست”.
